Những lưu ý về “suất ngoại giao” nhà ở xã hội
Trong lĩnh vực bất động sản, “suất ngoại giao” thường được hiểu là những căn hộ hoặc lô đất do chủ đầu tư dành riêng cho một số đối tượng đặc biệt, với mức giá ưu đãi hơn hoặc vị trí đẹp hơn so với mặt bằng chung. Trong trường hợp nhà ở xã hội, “suất ngoại giao” được dùng để chỉ các căn hộ được bán với giá thấp hoặc điều kiện thuận lợi cho một nhóm người nhất định. Tuy nhiên, khái niệm này chưa được pháp luật Việt Nam công nhận, nên tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý, nhất là khi giao dịch không rõ ràng, thiếu hợp đồng minh bạch với chủ đầu tư.
Cần phân biệt “suất ngoại giao” với “suất nội bộ”, theo đó “suất nội bộ” là các suất nhà đất được phân phối cho chính cán bộ, nhân viên trong nội bộ doanh nghiệp hoặc tập đoàn, thường để tri ân hoặc khích lệ nhân viên, với quy trình nội bộ rõ ràng hơn. Dù cả hai loại suất đều không được pháp luật quy định cụ thể, nhưng “suất nội bộ” thường minh bạch hơn về đối tượng ưu tiên, trong khi “suất ngoại giao” lại dễ bị biến tướng thành hình thức trục lợi chính sách hoặc đầu cơ, gây ảnh hưởng quyền lợi người mua.
Đối tượng được mua nhà ở xã hội
Theo Điều 76 Luật Nhà ở 2023, nhóm đối tượng được ưu tiên mua nhà ở xã hội bao gồm người có công với cách mạng, thân nhân liệt sĩ, hộ nghèo và cận nghèo ở nông thôn và đô thị, lao động trong khu công nghiệp, công chức viên chức quốc phòng, học sinh sinh viên tại các trường chuyên biệt.
Điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội cũng đã được nới lỏng nhằm tạo điều kiện cho nhiều người dân tiếp cận loại hình nhà ở này, góp phần ổn định cuộc sống. Ví dụ, thu nhập của cá nhân dưới 15 triệu đồng/tháng hoặc của hộ gia đình dưới 30 triệu đồng/tháng có thể đạt điều kiện về thu nhập để đăng ký mua nhà ở xã hội.
Tuy nhiên, nhiều người sau khi mua không có nhu cầu sử dụng mà bán lại để hưởng phần chênh lệch giá, dẫn đến tình trạng biến tướng trong mục đích mua nhà ở xã hội, dễ hình thành nên những “suất ngoại giao” ngoài thị trường.
Lợi ích khi mua suất ngoại giao
Việc có “suất ngoại giao” có thể mang lại giá bán ưu đãi, thấp hơn thị trường. Các căn hộ suất ngoại giao thường nằm ở vị trí đẹp trong dự án, thuận tiện cho giao thông và sinh hoạt, có thể mang lại tiềm năng tăng giá cao trong tương lai. Ngoài ra, chất lượng xây dựng của các căn hộ này thường cao cấp hơn so với các căn hộ thông thường, sử dụng vật liệu và được thi công bởi các đơn vị uy tín. Đây là những yếu tố hấp dẫn khiến nhiều người sẵn sàng bỏ ra khoản tiền lớn để sở hữu suất ngoại giao.
Rủi ro pháp lý khi mua suất ngoại giao
Mặc dù mang lại nhiều lợi thế, việc mua suất ngoại giao cũng tiềm ẩn không ít rủi ro pháp lý.
Chưa được pháp luật công nhận: Như đã đề cập, suất ngoại giao không được pháp luật công nhận chính thức nên quyền sở hữu của người mua thường không đảm bảo hợp pháp. Việc mua bán chủ yếu dựa trên thỏa thuận miệng, thiếu cơ sở pháp lý vững chắc. Điều này gây khó khăn trong việc sang tên hoặc chuyển nhượng sau này.
Nguy cơ phát sinh tranh chấp: Việc thu tiền chênh lệch lớn trước khi ký hợp đồng chính thức có thể dẫn đến tranh chấp giữa các bên liên quan. Một số trường hợp lừa đảo đã xảy ra khi môi giới thu tiền trước từ người mua nhưng không thực hiện đúng cam kết hoặc cung cấp thông tin sai lệch về dự án. Đặc biệt, nhiều dự án nhà ở xã hội chưa đủ điều kiện chuyển nhượng vẫn được rao bán công khai dưới danh nghĩa “suất ngoại giao”. Điều này làm người mua đối diện nguy cơ mất khoản tiền đã nộp nếu dự án bị đình trệ hoặc không triển khai.
Hạn chế chuyển nhượng: Việc chuyển nhượng nhà ở xã hội phải tuân thủ quy định nghiêm ngặt của pháp luật. Theo Điều 89 Luật Nhà ở 2023, nhà ở xã hội chỉ được phép chuyển nhượng lại trong thời hạn tối thiểu là 5 năm, kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà ở. Trường hợp trong thời hạn 5 năm, kể từ ngày bên mua nhà ở xã hội đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội hoặc bán lại cho đối tượng thuộc trường hợp được mua nhà ở xã hội.
|
Ảnh minh họa. Nguồn: TM |
Lưu ý khi mua nhà ở xã hội thông qua “suất ngoại giao”
Để giảm thiểu rủi ro khi mua nhà ở xã hội qua suất ngoại giao, người mua nên:
Tìm hiểu kỹ thông tin trước khi mua: Người mua nên tìm hiểu thông tin về dự án nhà ở xã hội, bao gồm vị trí, tiến độ thi công, uy tín của chủ đầu tư và các thông tin liên quan khác. Đặc biệt về các đối tượng và điều kiện được mua nhà ở xã hội. Việc tự làm hồ sơ và nộp trực tiếp cho chủ đầu tư sẽ hạn chế các chi phí môi giới không cần thiết và giảm thiểu rủi ro.
Cẩn trọng với thông tin “suất ngoại giao”: Thông tin về “suất ngoại giao” thường được lan truyền trên mạng xã hội và các kênh thông tin không chính thống với các lời quảng bá hấp dẫn. Người mua cần thận trọng và xác minh nguồn thông tin trước khi xác lập giao dịch. Nhiều trường hợp đã xảy ra lừa đảo liên quan đến “suất ngoại giao”, gây thiệt hại lớn cho người mua.
Kiểm tra pháp lý của dự án: Người mua cần xác minh tính pháp lý của dự án, bằng cách yêu cầu cung cấp thông tin giấy phép xây dựng từ chủ đầu tư, văn bản thông báo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, đảm bảo dự án đã được cấp phép và có tiến độ thi công rõ ràng. Ngoài ra, người mua cũng có thể tra cứu thông tin về dự án tại các cơ quan chức năng như Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên và Môi trường.
Việc mua nhà từ các dự án chưa được cấp phép hoặc không rõ nguồn gốc có thể dẫn đến nhiều rủi ro pháp lý, tranh chấp phát sinh. Một số dự án có thể gặp tình trạng chậm tiến độ hoặc chất lượng công trình không đảm bảo. Do đó, người mua cần tìm hiểu kỹ thông tin để đảm bảo quyền lợi của mình.
Kiểm tra điều khoản hợp đồng: Trước khi ký kết hợp đồng mua bán, người mua cần đọc kỹ các điều khoản, đặc biệt là các điều khoản liên quan đến quyền lợi và nghĩa vụ của các bên, tránh các thông tin gây nhầm lẫn hoặc ảnh hưởng quyền lợi về sau.
Nhìn chung, nhu cầu sở hữu nhà lớn, với mức giá thấp của nhà ở xã hội, khiến các dự án này mang lại nhiều lợi ích nhưng cũng đi kèm rủi ro khi giao dịch qua những kênh không chính thống và không trực tiếp từ chủ đầu tư. Người dân cần nâng cao cảnh giác trước những lời mời chào hấp dẫn từ môi giới, tìm hiểu kỹ thông tin dự án cũng như quy định pháp luật, nhằm đảm bảo an toàn, hiệu quả trong quá trình mua nhà ở xã hội.
ThS. LS. Huỳnh Thị Mỹ Hằng (Công ty Luật Anh Sĩ)
FILI
– 08:00 20/04/2025